Le type de bail, sa rédaction et son adaptabilité peuvent entraîner des conséquences non négligeables, y compris sur la rentabilité locative. Voilà pourquoi, votre attention devra être très haute dès maintenant.
Sommaire
– Quelle stratégie pour le choix d’un bail
– Comment rédiger un bail
– Quel choix possible de bail
- Bail de 3 ans
- Bail meublé classique
- Bail mobilité
- Bail civil
- Bail professionnel
- Avantages et inconvénient de chaque type de bail
– Ce qu’il faut préconiser dans le contrat
– FAQ: Ce qu’il faut savoir pour une bonne rédaction de bail
Quelle stratégie adopter pour le choix d’un bail ?
En effet, chaque contrat a ses règles, ses avantages et inconvénients qu’il est essentiel de connaître pour bien évaluer les options qui s’offrent à vous.
Le choix d’un contrat revêt évidemment une importance stratégique :
- – influence sur vos revenus locatifs,
- – détermination de vos obligations de propriétaire et,
- – affectation de la disponibilité de votre bien à court et long terme.
Prenons quelques exemples :
- Un bail meublé d’un an peut offrir une flexibilité appréciable pour les propriétaires souhaitant un retour rapide sur leur investissement,
- Un bail de trois ans assure plutôt une certaine stabilité,
- Le bail mobilité est lui, idéal pour garder la mainmise sur votre bien, mais il peut limiter les revenus.
Comment rédiger un bail pour qu’il soit déterminant ?
Il y a des détails qui doivent être prises au sérieux, pour qu’un contrat soit une étape déterminante.
Un contrat bien rédigé doit inclure des clauses judicieusement pensées et conformes à la législation, pour vous permettre de mieux protéger vos droits et éviter des litiges avec votre locataire.
Ces éléments contribueront à sécuriser vos relations locatives et à maximiser vos revenus.
Ainsi, un choix éclairé sur le type de bail, et apporter un véritable soin sur sa rédaction, sont essentiels pour la bonne gestion de votre patrimoine.
Quels choix possibles de bail ?
1. Le bail de 3 ans : incontournable pour une location nue
Réglementé par la loi du 6 juillet 1989, ce contrat est le plus couramment utilisé. Il est obligatoire dès lors que votre bien est un logement loué vide, c’est-à-dire sans meubles, et pour une résidence principale.
Quels sont les avantages ?
Type de bail qui convient à la stabilité et au souhait de minimiser les rotations de locataires.
Il donne un cadre contractuel stable qui limite les périodes de vacance locative et assure des revenus réguliers.
Quels sont les inconvénients ?
Type de bail souvent perçu comme contraignant et peu flexible pour le bailleur, visant surtout à protéger les intérêts du locataire.
Ainsi, pendant 3 ans, vous ne pouvez pas reprendre votre bien, alors que le locataire, lui, a le droit de résilier le bail à tout moment, et sans motif, avec la réserve d’un préavis de seulement 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue).
Et au bout de 3 ans, le bail est automatiquement reconduit pour une nouvelle période de 3 ans, si vous ne donnez pas congé à votre locataire, six mois au moins avant, en invoquant une reprise pour : – vente ; ou – pour y habiter ; ou- pour un motif légitime et sérieux. Ce qui peut être : – des impayés de loyers ou charges ; ou – des nuisances récurrentes au voisinage.
Et en cas de projet de vente, le locataire dispose d’un droit de préemption, c’est-à-dire que, le locataire est prioritaire pour acquérir le local. Ce qui impose quelques contraintes dans la procédure.
2. Le bail meublé classique : avec plus de souplesse et de rentabilité
Toujours encadré par la loi du 6 juillet 1989, il concerne les logements fournis avec un mobilier et des équipements définis par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, loués en tant que résidence principale.
Quels sont les avantages ?
- Durée du bail plus courte : 1 an, voire 9 mois, si le contrat est conclus avec un étudiant ; donc possibilité de récupérer le local à court terme.
- Préavis de 3 mois ; sauf pour contrat de 9 mois conclu avec un étudiant. Alors, le bail prend fin sans formalité particulière, car la tacite reconduction, n’est pas prévue par la loi, dans ce cas.
- Loyer plus élevé que dans la location vide, car mieux équipé, avec plus de confort offert au locataire. Même dans les villes où s’applique un encadrement des loyers, les plafonds pour un meublé sont plus élevés.
- La conclusion d’un bail meublé, vous permet de bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), et de sa fiscalité, encore plus ou moins avantageuse, si vous adoptez le régime du réel.
- Dépôt de garantie de 2 mois de loyer possible.
Quels sont les inconvénients ?
- Un investissement de départ important, en mobilier et équipements, et bien sûr de leur entretien régulier,
- Implication dans la gestion locative plus forte du fait de la durée courte du bail, qui impose une rotation de locataires plus fréquente qu’en location vide,
- Les motifs de reprise exigés par la loi sont les mêmes que pour un logement vide, ce qui limite tout de même votre liberté.
- L’adoption du statut de LMNP vous impose l’obtention d’un numéro de Siret et, des obligations fiscales plus complexes ; si vous adoptez le régime déclaratif du réel.
3. Le bail mobilité : flexible et pratique quand le locataire est temporaire.
Il s’adresse aux étudiants, stagiaires, salariés en formation ou mission temporaire, les apprentis, et autres personnes qui n’ont pas vocations à rester longtemps dans le logement.
Ce bail convient à un logement meublé d’un confort équivalent à celui du meublé loué de manière classique.
Sa durée ?
Entre un et dix mois, selon les besoins.
Quels sont les avantages ?
- Une grande souplesse, tant pour le locataire que pour le propriétaire. Il peut se louer à un étudiant jusqu’en juin, puis passer en location saisonnière en été.
- Le bail n’étant pas renouvelable, vous pouvez planifier des travaux ou une vente à court terme ; car la récupération du logement est rapide sans avoir à donner de congé.
Quels sont les inconvénients ?
- Turnover de locataires très important, impliquant des recherches régulières, visites, sélection et réparation entièrement à votre charge ; car aucun dépôt de garantie n’est autorisé.
- Le loyer reste contrôlé entre chaque nouveau locataire et, est aussi soumis à l’encadrement des loyers dans les villes qui l’ont imposé, en zone tendue.
4. Le bail civil : avec absence de réglementation, qui peut entraîner des conséquences inattendues
Aussi appelé bail de droit commun, il est réservé aux locations qui n’entrent pas dans les champs d’application de la loi du 6 juillet 1989.
Quelles sont-elles ?
- Une résidence secondaire,
- Un meublé touristique,
- Un logement de fonction,
- Un atelier, – Une cave, – Un parking, – Un terrain vierge, etc.
Quels sont les avantages ?
- Une grande liberté pour l’élaboration des termes du contrat, dans la durée, les conditions de résiliation ou de renouvellement, du préavis ou du loyer.
- Aucun contrôle du loyer n’est imposé, par les pouvoirs publics, montant libre.
Quels sont les inconvénients ?
- Attention aux imprécisions sur certains points du bail, qui peuvent se retourner contre vous, du point de vue de la réglementation,
- Prévoir une durée de location sans prévoir les conditions de récupération de votre bien, peut vous être fatale, si le locataire refuse de quitter les lieux,
- Prévoir un bail du logement, sans préciser les détails sur les clauses concernant l’entretien et la réparation, peut vous nuire en termes de charges, etc.
5. Le bail professionnel : une option envisageable ?
Ce contrat encadre la location d’un bien loué à un professionnel exerçant son activité en libéral : médecin, dentiste, psychologue, architecte, avocat, notaire, etc.
L’activité ne doit pas être commerciale, mais répondant aux critères de l’article 29 de la loi du 29 mars 2012.
Quels sont les avantages ?
- Bail professionnel plus souple que le bail d’habitation classique,
- La durée, le préavis et les modalités de renouvellement sont strictement réglementés par les articles 57-A et 57-B de la loi du 23 décembre 1986.
- Le code civil s’applique pour le reste, offrant la liberté aux parties d’organiser leurs relations comme elles le souhaitent,
- Permet d’attirer des locataires plus stables dont l’activité professionnelle est souvent liée à l’adresse du bien loué.
- Il autorise aussi la mise en location de biens qui ne satisfont pas forcément aux critères stricts d’habitabilité requis pour les logements résidentiels, tout en n’étant pas adaptés à un usage professionnel (comme la décence énergétique).
- Les loyers sont librement fixés, même dans les zones où l’encadrement des loyers s’applique.
Quels sont les inconvénients ?
- Durée minimale de Six ans, ce qui engage le propriétaire sur une longue période,
- Le loyer ne peut être révisé qu’une seule fois par an, en fonction de l’indice précisé dans le contrat,
- Il faut être disposé à accepter la réalisation de travaux dans son bien, nécessaires à l’activité, mais parfois lourds.
Etant convaincus que, ces quelques informations vous aideront énormément à échapper aux vices cachées dans les contrats; nous vous souhaitons de réaliser vos projets avec sécurité et prospérité.
A bientôt, pour la suite de l’article, en partie 2. Bonne lecture !
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