Les 5 Meilleurs Types de Bail de Location: Tout ce qu’il vous faut Savoir pour Sécuriser vos Engagements en Immobilier (Partie 2)

Le type de bail, sa rédaction et son adaptabilité peuvent entraîner des conséquences non négligeables, y compris sur la rentabilité locative. Voilà pourquoi, votre attention devra être très haute dès maintenant.

Ce qu’il faut préconiser dans le contrat

Pour ne pas se mettre en danger, il est inconcevable de louer son bien sans établir un contrat écrit. On peut solliciter un professionnel (agent immobilier, avocat, notaire, etc.), si non, télécharger un modèle standard, en ligne, pour ne rien négliger, surtout si le bail à rédiger est un modèle fortement réglementé.

Mais encore faudra-t-il veiller à ce que le modèle que vous adoptez soit adapté à votre situation, toujours en respectant les limites légales. Car en effet, tout ce qui n’a pas été prévu par le contrat est, par conséquent, susceptible d’être discuté et de devenir une source de conflits entre vous et votre locataire.

1. Concernant le bail de trois ans

Quelques précautions à prendre en compte :

– Ne jamais négliger de faire figurer l’indice d’indexation du loyer, dans votre bail, bien qu’optionnelle, ce qui permet d’ajuster le loyer chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL),

– La clause résolutoire, qui permet de mettre fin au bail en cas de manquements graves de la part du locataire, tels que des impayés ou des troubles du voisinage, doit figurer dans le bail,

– inclure une clause de solidarité, rendant chacun responsable du paiement total du loyer et des charges, doit figurer sur le bail, lorsque plusieurs locataires sont impliqués.

– En dehors de ces clauses facultatives mais cruciales, il est bon d’inclure d’autres dispositions pour préciser les obligations du locataire. Par exemple : une clause d’entretien du jardin, de la fontaine, etc.  en spécifiant les tâches à réaliser. Ou, en cas d’absence prolongée, préciser certaines précautions à prendre pour se prémunir des risques d’effractions ou contre les intempéries. Plus de détails sur la liste établie à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ; car en effet, il y a des clauses interdites par la loi ; comme : « le loyer sera payé le 1^er de chaque mois par virement bancaire automatique sur le compte bancaire du bailleur. »

2. Concernant le bail meublé

Quelques précautions à prendre en compte, en raison de la présence de mobilier et équipement dans le logement ; même si les mentions obligatoires ou facultatives mais recommandées dans un bail d’un an sont similaires à celles d’un bail de trois ans.

– Elargir la clause de solidarité en cas de dégradation sur le mobilier et les équipements.

– Introduire une clause interdisant le changement du mobilier et des équipements, sauf en cas de détérioration.

– Vous pouvez préciser en détails l’obligation d’entretien du logement, si cela nécessite un certain procédé ou en utilisant des produits spécifiques.

3. Concernant un bail mobilité

Même si le bail mobilité a des clauses obligatoires qui ressemblent à celles d’un bail classique de trois ans ou d’un an, quelques précautions s’imposent à vous :

– la mention du motif justifiant le recours à ce type de bail (comme les études, le stage ou une mutation professionnelle) ainsi que la durée du bail, est indispensable,

Certaines clauses sont cependant interdites avec force par la loi :

– la clause prévoyant le versement d’un dépôt de garantie,

– le renouvellement ou la reconduction automatique du bail, même si la durée initiale du bail pourra être modifiée par un avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois ; auquel cas, il faudrait signer un bail classique,

– la clause de solidarité entre les locataires ou leurs cautions, qui permet de garantir le paiement du loyer et des charges, est interdite par la loi.

4. Concernant un bail professionnel

Ce bail étant entièrement réglementé par l’article 57 A et B de la loi du 23 décembre 1986 ; la durée, le préavis, le renouvellement et l’état des lieux, le sont également. Il est donc impossible d’y déroger, même avec l’accord du locataire, puisque ces règles sont d’ordre public.

• Le loyer, et les modalités de paiement doivent être mentionnés et, vu la durée du bail, il est essentiel d’insérer une clause de révision annuelle,
• Prévoir un dépôt de garantie, avec un montant libre et négociable, très souvent équivalent à deux ou trois mois de loyer hors charges. Sachant que ce montant est variable en fonction de la localisation du bien, du profil du locataire ou encore du type d’activités professionnelle exercée,
• Faire préciser la nature de l’activité dans le bail, car tout changement pourrait avoir un impact sur la fiabilité des revenus locatifs et engendrer davantage de nuisances à la copropriété, ce qui vous incombe en tant que copropriétaire.
• Faire préciser dans le bail, le type des travaux que le locataire pourra réaliser pour les besoins de sa profession sans autorisation (changer la couleur des murs ou refaire les sols, par exemple) ou ceux exigeant votre autorisation (casser une cloison, etc.)

5. Concernant un bail civil

Il est fortement recommandé d’être précis sur la durée du bail, l’usage des lieux, le montant du loyer, sa révision ou encore les modalités de résiliation ; cela même pour la location d’un bien à faible enjeu financier comme une cave ou un parking.

Mais il est indispensable d’adapter les clauses au bien mis en location :

• Pour un garage ou une place de parking, il est conseillé d’indiquer que l’usage du bien se limite au stationnement d’un véhicule, voiture ou moto et d’indiquer les modalités d’accès et les éléments remis (clés et/ou badge).
• Pour un logement de tourisme, prévoyez des clauses sur les possibilités d’annulation, les frais de ménage et l’interdiction d’organiser des événements pour des fêtes sans l’autorisation du bailleur.
• Pour un atelier artisanal ou artistique, il est impératif de définir l’activité qui sera exercée afin d’éviter un usage incompatible, comme des nuisances sonores.
• Le bail doit mentionner si le locataire est autorisé à effectuer des aménagements pour ses besoins professionnels, tout en exigeant le respect des normes de sécurité, surtout si des matériaux potentiellement dangereux sont utilisés.
• Prévoir une clause qui stipule que le bailleur décline toute responsabilité en cas de perte, vol, dégradation, détérioration ou dommage causés aux biens entreposés, quelle qu’en soit la cause, y compris en cas d’infiltration d’eau, d’humidité, de nuisibles, ou d’incendie.

Etant convaincus que, ces quelques informations vous aideront énormément à échapper aux vices cachées dans les contrats; nous vous souhaitons de réaliser vos projets avec sécurité et prospérité.

A bientôt, pour la suite de l’article, en partie 3. Bonne lecture !