Le type de bail, sa rédaction et son adaptabilité peuvent entraîner des conséquences non négligeables, y compris sur le rentabilité locative. Voilà pourquoi, votre attention devra être très haute dès maintenant.
Ce qu’il faut avoir en tête lors de la rédaction d’un bail ; FAQ
Est-ce qu’i y aurait moyens de contourner l’encadrement des loyers dans un bail ?
Certes, les options pour contourner l’encadrement des loyers sont limitées. En effet, les plafonds imposés par arrêté préfectoral s’appliquent à la fois aux logements vides et meublés, quel que soit le type de bail (trois ans, un an, ou bail mobilité).
– Une option légale consiste à louer à un professionnel libéral (médecin, avocat, etc.), via un bail professionnel, qui échappe à la contrainte réglementaire. Mais si ce locataire utilise le logement pour y vivre, le bail devient mixte. Il est alors, soumis à la loi du 6 juillet 1989 et, de fait, à l’encadrement des loyers.
– Autre possibilité, opter pour une location touristique, type Airbnb, car ces logements ne rentrent pas dans le champ d’application du dispositif. Toutefois, vérifier la réglementation locale ; car certaines villes ont aboli la location touristique dans certaines parties de la ville, comme Paris, Bordeaux et Lyon hypercentre.
J’ai une cave ou un parking attaché à un logement ; comment prévoir dans le bail qu’il n’est pas inclus dans le loyer et le faire payer en plus ?
En principe, lorsqu’une cave ou un parking est loué avec le logement, ils sont considérés comme des accessoires et sont mentionnés dans le bail d’habitation, inclus dans le loyer global.
- Rien ne vous empêche de dissocier leur location pour maximiser votre rendement locatif. Il faut juste pour cela, conclure deux baux distincts.
- Le 1er concerne le logement, et sera soumis à la loi du 6 juillet 1989. Et il faudra veiller à ne pas y inclure le parking ou la cave dans la description des locaux loués de ce bail.
- Le second concerne le parking ou la cave, et sera régi par le Code Civil. Ce bail sera indépendant et comportera ses propres clauses, notamment en ce qui concerne le loyer, les modalités d’usage, et la durée. Sachant que le locataire du logement ne sera pas nécessairement le même que celui du parking ou de la cave.
Quel bail est préférable pour une colocation ?
Si la colocation concerne un logement destiné à être la résidence principale de vos locataires, elle est soumise à la loi du 6 juillet 1989, que le logement soit vide (bail de trois ans) ou meublé (bail d’un an ou neuf mois ou bail mobilité).
Alors, 2 options s’imposent à vous :
– Etablir un bail unique signé par tous les colocataires. Avantages : – introduction de la clause de solidarité, rendant chaque colocataire responsable du paiement intégral du loyer. Seulement, si un colocataire part, le dépôt de garantie ne sera restitué qu’à la fin de la location de tous les colocataires, ce qui est souvent, source de conflits.
– Conclure autant de baux qu’il y a de locataires, chaque contrat spécifiant la chambre attribuée et les espaces communs à disposition. Avantages : possibilité de conclure un bail différent avec chaque locataire. Inconvénients : la solidarité est impossible dans ce cas entre locataires. Chaque locataire sera responsable de sa part de loyer et charges ; sans avoir à couvrir les impayés des autres.
J’ai un studio meublé à louer aux étudiants. Quel type de bail dois-je conclure : bail étudiant, bail mobilité, ou bail d’un an ?
Tout dépend de vos intentions et, de celles de votre locataire :
- Si vous souhaitez limiter les va et vient de locataires en fin de cursus scolaires, adoptez le bail classique d’un an, renouvelable par tacite reconduction,
- Si non retenir le bail étudiant de neuf mois, au cas où vous voulez récupérer votre logement facilement, en mai ou juin, pour le mettre en vente, ou y réaliser des travaux, ou alors le convertir en location Airbnb l’été.
- Ou alors, lui proposer un bail mobilité, et vous récupérez votre bien tout aussi facilement.
- Sachant que vous ne pouvez, dans ce cas, réclamer aucun dépôt de garantie.
Quel impact peut alors avoir le choix du bail sur ma fiscalité ?
C’est plutôt le choix que vous faites de louer votre logement à vide ou meublé qui pourra influencer la fiscalité. Il y a 2 options possibles :
– Si vous louez un logement vide, que c’est soit par le biais d’un bail de trois ans, d’un bail de droit civil ou d’un bail professionnel, vos revenus locatifs seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers ou au réel, selon l’option que vous avez retenue.
– Si vous louez un logement avec des meubles, que le bail soit d’un an, de neuf mois, bail de mobilité ou un bail civil dans le cadre d’une location saisonnière, vos revenus locatifs seront des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), imposés en tant que tels, soit au régime forfaitaire du micro-BIC, soit au réel, selon votre option. Vous aurez alors, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui vous permet de réduire, voire de neutraliser l’impôt, par le jeu de l’amortissement déductible. Mais, attention aux changements en cours, notamment, concernant une proposition de loi, dite « anti-Airbnb », qui est définitivement adoptée par le parlement, et qui abaisse les plafonds de revenus et réduit les abattements pour les meublés de tourisme. De plus, le projet de loi de finances 2025 prévoit de réintégrer l’amortissement applicable dans le régime réel dans le calcul de la plus-value, ce qui alourdirait la fiscalité en cas de vente.
Mon logement est mal classé dans le DPE (classe F ou G). Quelles conséquences sur le choix du bail et les contraintes légales à respecter ?
Il y a 2 cas de figures :
- Si votre bien est une passoire thermique (classe F ou G), vous devez faire face à des restrictions légales de plus en plus strictes. En effet, la loi Climat et résilience interdit, depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer pour les logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique (DPE). De plus, elle prévoit leur sortie progressive du parc locatif : dès le 1er janvier 2025 pour les logements classés G, et à partir du 1er janvier 2028 pour ceux classés F. Ces restrictions concernent les logements loués à titre de résidence principale, qu’ils soient vides, meublés ou en bail mobilité.
- Les locations concernant les résidences secondaires, professionnelles, ainsi que les locaux non destinés à l’habitation (cave, parkings, ateliers) et les locations touristiques échappent à ces restrictions. La parade possible est celle de louer à un professionnel. Car en effet, les locations touristiques, qui échappaient jusqu’ici au DPE, y seront finalement soumises. Il y a une loi en cours sur la possibilité de reporter temporairement l’interdiction de louer les passoires thermiques pour les copropriétés ayant voté des travaux.
Certes, les lois ont beaucoup changé ces derniers temps en France, à cause de l’instabilité politique. Mais, sachez que, même si les choses peuvent encore bougé d’ici-là; ces quelques lignes vous donnent l’essentiel à savoir, pour sécuriser vos investissements; et en tirer le meilleur rendement possible. Ce qui est le fondement même d’un investissement.
Il ne nous reste plus qu’à vous souhaiter de très bons investissements et, des rendements dignes, qui recompensent vos efforts. A la prochaine !
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