Investir dans l’immobilier ancien reste une stratégie intéressante pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine, percevoir des revenus locatifs et, sous certaines conditions, bénéficier d’avantages fiscaux.

En 2026, les logements anciens nécessitant des travaux peuvent représenter de véritables opportunités. Les biens énergivores ou fortement dégradés sont parfois proposés à des prix plus accessibles, mais ils nécessitent une analyse approfondie du coût des travaux et de leur potentiel locatif.

Plusieurs dispositifs permettent également d’accompagner certains projets d’investissement locatif dans l’ancien, notamment Denormandie, Loc’Avantages et Relance logement, également connu sous le nom de dispositif Jeanbrun.

Pourquoi investir dans l’immobilier ancien ?

L’immobilier ancien présente plusieurs avantages pour un investisseur.

Contrairement à un logement neuf, un bien ancien peut être acheté avec une décote lorsqu’il nécessite une rénovation importante. Les travaux peuvent ensuite permettre d’améliorer sa performance énergétique, son confort et sa valeur patrimoniale.

Les principaux avantages d’un investissement dans l’ancien sont :

• Un choix de logements généralement plus important.
• Des biens situés dans des quartiers déjà établis.
• La possibilité de négocier le prix d’achat.
• Un potentiel de valorisation après rénovation.
• La possibilité d’améliorer le DPE grâce aux travaux.
• Des dispositifs fiscaux pouvant accompagner certains projets.
• La possibilité de percevoir des revenus locatifs réguliers.

Cependant, acheter un logement ancien nécessitant des travaux ne garantit pas automatiquement une bonne rentabilité.

Avant de se lancer, l’investisseur doit notamment étudier :

• Le prix d’achat.
• Le montant des travaux.
• Les frais de notaire.
• Le montant du crédit immobilier.
• La taxe foncière.
• Les charges de copropriété éventuelles.
• Le niveau des loyers dans le secteur.
• La demande locative.
• Le classement énergétique du logement.
• La fiscalité applicable.

Investir dans une passoire thermique : opportunité ou risque ?

Les logements affichant une mauvaise performance énergétique peuvent être plus difficiles à louer ou à revendre.

Cette situation peut toutefois créer des opportunités pour les investisseurs capables d’anticiper correctement le coût des travaux.

Un logement acheté à un prix inférieur au marché peut retrouver de l’attractivité après une rénovation énergétique et une amélioration de son DPE.

Les travaux peuvent notamment concerner :

• L’isolation de la toiture.
• L’isolation des murs.
• Le remplacement des fenêtres.
• Le système de chauffage.
• La production d’eau chaude sanitaire.
• La ventilation.
• L’amélioration générale de la performance énergétique.

Mais attention : une rénovation énergétique mal estimée peut rapidement réduire la rentabilité d’un investissement immobilier.

Il est donc recommandé de demander plusieurs devis avant de faire une offre d’achat et de conserver une marge financière pour les éventuels imprévus.

Les meilleurs dispositifs pour investir dans l’ancien en 2026

Plusieurs mécanismes fiscaux peuvent accompagner un investissement locatif dans l’ancien.

Les trois dispositifs à connaître sont :

• Le dispositif Denormandie.
• Le dispositif Loc’Avantages.
• Le dispositif Relance logement, également appelé Jeanbrun.

Chaque mécanisme possède ses propres conditions et répond à une stratégie d’investissement différente.

1. Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie a été créé pour encourager l’achat et la rénovation de logements anciens situés dans certaines communes.

Il permet, sous conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du coût de l’opération selon la durée de location.

Le dispositif est actuellement prévu pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2027.

Quelles sont les conditions du Denormandie ?

L’investisseur doit notamment acheter un logement ancien nécessitant des travaux et respecter les conditions prévues par le dispositif.

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

Selon la situation, les travaux peuvent notamment concerner :

• L’isolation de la toiture.
• L’isolation des murs.
• L’isolation des fenêtres.
• Le remplacement du système de chauffage.
• L’amélioration de la production d’eau chaude sanitaire.
• Certains travaux permettant une amélioration de la performance énergétique.

Le logement doit être situé dans une commune éligible au dispositif.

Quelle réduction d’impôt avec Denormandie ?

Le niveau de réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement de location :

• 12 % pour 6 ans de location.
• 18 % pour 9 ans de location.
• 21 % pour 12 ans de location.

Le dispositif est notamment soumis à un plafond de prix d’acquisition de 300 000 euros et à un plafond de 5 500 euros par mètre carré.

Pourquoi choisir Denormandie ?

Denormandie peut être intéressant pour un investisseur qui souhaite :

• Acheter dans l’ancien.
• Réaliser des travaux importants.
• Améliorer la qualité du logement.
• Louer le bien pendant plusieurs années.
• Bénéficier d’une réduction d’impôt sous conditions.

Cependant, l’avantage fiscal ne doit pas être le seul critère de décision.

Une commune éligible au Denormandie peut présenter une demande locative faible. Il est donc indispensable d’étudier le marché immobilier local avant d’investir.

2. Loc’Avantages : une solution pour les propriétaires bailleurs

Loc’Avantages fonctionne selon un principe différent.

Le propriétaire accepte de louer son logement à un loyer inférieur aux prix du marché et peut, sous certaines conditions, bénéficier d’une réduction d’impôt.

Le dispositif peut concerner aussi bien un propriétaire qui possède déjà un logement qu’un investisseur souhaitant acquérir un bien destiné à la location.

Quelles sont les conditions de Loc’Avantages ?

Le logement doit notamment être :

• Loué non meublé.
• Utilisé comme résidence principale.
• Loué pendant une durée minimale de 6 ans.
• Proposé avec un loyer respectant un plafond.
• Occupé par un locataire respectant certaines conditions de ressources.

Le propriétaire doit également conclure une convention avec l’Anah, l’Agence nationale de l’habitat.

Quels sont les niveaux de Loc’Avantages ?

Le dispositif prévoit plusieurs niveaux de loyers.

L’objectif est de proposer un logement à un prix inférieur au marché en contrepartie d’un avantage fiscal.

Plus le loyer est réduit, plus l’avantage fiscal peut être important.

Les différents niveaux permettent notamment de proposer :

• Un loyer inférieur au marché.
• Un loyer social.
• Un loyer très social.

Quel avantage fiscal avec Loc’Avantages ?

La réduction d’impôt peut atteindre 65 % des revenus locatifs bruts dans certaines situations, notamment lorsque le propriétaire choisit l’intermédiation locative.

Le niveau de l’avantage dépend notamment :

• Du niveau de loyer choisi.
• Des conditions de location.
• Du recours ou non à l’intermédiation locative.
• Des conditions prévues par la convention avec l’Anah.

Pourquoi utiliser l’intermédiation locative ?

L’intermédiation locative consiste à faire intervenir une structure spécialisée entre le propriétaire et le locataire.

Cette solution peut présenter plusieurs avantages :

• Une gestion locative pouvant être simplifiée.
• Un accompagnement dans la relation avec le locataire.
• Un avantage fiscal potentiellement plus important.
• La possibilité de bénéficier, sous conditions, d’une prime d’intermédiation locative.

Pour certains propriétaires, cette solution peut donc constituer une alternative intéressante à la gestion locative classique.

3. Relance logement : le nouveau dispositif Jeanbrun

Le dispositif appelé couramment Jeanbrun est désormais présenté officiellement sous le nom de Relance logement.

Il a été instauré par la loi de finances pour 2026.

Son fonctionnement est différent d’une réduction d’impôt classique.

Le dispositif repose notamment sur un mécanisme d’amortissement permettant de diminuer les revenus fonciers imposables, sous réserve du respect des conditions prévues par la loi.

Relance logement dans l’ancien

Dans l’ancien, le dispositif peut notamment concerner certains logements situés dans des immeubles collectifs et faisant l’objet de travaux importants.

Les travaux doivent notamment représenter au moins 30 % du prix d’acquisition dans certaines configurations.

Le propriétaire doit ensuite respecter une durée minimale de location et les conditions relatives aux loyers et aux ressources des locataires.

Quels sont les taux d’amortissement ?

Pour les logements anciens concernés, les taux peuvent atteindre :

• 3 % par an en location intermédiaire.
• 3,5 % par an en location sociale.
• 4 % par an en location très sociale.

L’amortissement est toutefois soumis à des plafonds annuels.

Le mécanisme permet de réduire les revenus fonciers imposables, ce qui peut être particulièrement intéressant pour certains investisseurs fortement imposés.

Pourquoi le dispositif Jeanbrun peut-il intéresser les investisseurs ?

Relance logement peut être intéressant pour un investisseur qui souhaite :

• Acheter un logement ancien.
• Réaliser des travaux importants.
• Louer le logement nu.
• Conserver le bien pendant plusieurs années.
• Réduire ses revenus fonciers imposables grâce à l’amortissement.

Cependant, le dispositif impose plusieurs contraintes.

Il est donc indispensable de réaliser une simulation avant de choisir cette stratégie.

Denormandie, Loc’Avantages ou Relance logement : quel dispositif choisir ?

Il n’existe pas de dispositif fiscal universellement adapté à tous les investisseurs.

Le choix dépend de la nature du bien, de sa localisation, du montant des travaux et de la situation fiscale du propriétaire.

Denormandie : pour acheter et rénover

Denormandie peut être particulièrement intéressant lorsque l’objectif est d’acheter un logement ancien nécessitant des travaux dans une commune éligible.

Son principal avantage :

• Une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % sous conditions.

Loc’Avantages : pour louer à un prix inférieur au marché

Loc’Avantages peut convenir aux propriétaires qui acceptent de pratiquer un loyer inférieur au marché.

Ses principaux atouts :

• Une réduction d’impôt potentiellement importante.
• Des aides de l’Anah dans certaines situations.
• Une possibilité d’intermédiation locative.

Relance logement : pour optimiser les revenus fonciers

Relance logement peut davantage intéresser les investisseurs qui souhaitent bénéficier du mécanisme d’amortissement.

Ses principaux atouts :

• Un amortissement des revenus fonciers.
• Une réduction potentielle de la base imposable.
• Une stratégie adaptée à certains investissements locatifs de long terme.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ancien ?

La fiscalité ne doit jamais être le seul élément permettant de décider si un investissement est intéressant.

Pour calculer correctement la rentabilité d’un logement ancien, il faut prendre en compte l’ensemble des dépenses.

Les dépenses à intégrer

Le coût réel de l’opération peut comprendre :

• Le prix d’achat.
• Les frais de notaire.
• Les travaux.
• Les frais bancaires.
• Les intérêts du crédit.
• L’assurance emprunteur.
• L’assurance propriétaire non occupant.
• La taxe foncière.
• Les charges de copropriété.
• Les frais de gestion.
• Les éventuels frais d’agence.
• Les périodes de vacance locative.
• Les dépenses d’entretien.

La rentabilité brute

La rentabilité brute constitue un premier indicateur.

Elle peut être calculée en comparant les loyers annuels au coût total d’acquisition du bien.

Mais ce calcul reste incomplet.

Pour prendre une décision, il faut également analyser :

• La rentabilité nette.
• Le cash-flow.
• L’effort d’épargne.
• La fiscalité.
• Le coût du financement.
• Le potentiel de revente.

Comment éviter les erreurs lors d’un investissement dans l’ancien ?

Un investissement immobilier réussi repose avant tout sur une bonne analyse du bien.

Avant de signer, il est recommandé de vérifier :

• Le prix au mètre carré dans le secteur.
• Les loyers réellement pratiqués.
• La demande locative.
• Le DPE.
• Les travaux nécessaires.
• Les devis des entreprises.
• La situation financière de la copropriété.
• Les éventuels travaux votés.
• La taxe foncière.
• Les charges.
• La facilité de revente du logement.

Il est également important de ne pas surestimer le futur loyer.

Un investissement peut sembler très rentable sur le papier si le loyer utilisé dans la simulation est supérieur aux prix réellement pratiqués.

Investissement immobilier ancien : faut-il privilégier les travaux ?

Les travaux peuvent constituer un véritable levier de création de valeur.

Acheter un logement à rénover permet potentiellement de :

• Négocier le prix d’achat.
• Améliorer le DPE.
• Moderniser le logement.
• Augmenter son attractivité locative.
• Améliorer sa valeur patrimoniale.
• Profiter, selon le projet, de certaines aides ou mesures fiscales.

Mais il faut éviter de sous-estimer le coût d’une rénovation.

Un chantier important doit être étudié avec précision avant l’achat.

Une bonne méthode consiste à réaliser plusieurs scénarios :

• Un scénario avec travaux minimum.
• Un scénario avec rénovation complète.
• Un scénario avec amélioration énergétique importante.

Cela permet de déterminer le montant maximal que l’investisseur peut raisonnablement consacrer à l’achat.

Conclusion : investir dans l’ancien reste une stratégie à étudier en 2026

L’investissement immobilier ancien peut offrir de belles opportunités en 2026, notamment lorsque le bien présente un potentiel de rénovation et que son prix d’achat est correctement négocié.

Les dispositifs Denormandie, Loc’Avantages et Relance logement peuvent améliorer l’équilibre financier de certaines opérations.

Mais la fiscalité ne doit jamais être la raison principale d’un achat immobilier.

Le bon investissement repose avant tout sur :

• Un emplacement de qualité.
• Un prix d’achat cohérent.
• Une demande locative suffisante.
• Des travaux correctement chiffrés.
• Un loyer réaliste.
• Une fiscalité maîtrisée.
• Une stratégie patrimoniale adaptée.

Avant d’investir, il est donc essentiel de comparer plusieurs scénarios et de calculer la rentabilité réelle de l’opération, fiscalité comprise.

FAQ : investir dans l’ancien en 2026

Est-il intéressant d’investir dans l’ancien en 2026 ?

Oui, l’immobilier ancien peut offrir de belles opportunités, notamment avec les logements à rénover. La rentabilité dépend toutefois du prix d’achat, du coût des travaux, de l’emplacement et de la demande locative.

Quel dispositif fiscal choisir pour investir dans l’ancien ?

Le choix dépend du projet. Denormandie privilégie la rénovation dans certaines communes, Loc’Avantages repose sur une location à loyer réduit, tandis que Relance logement permet, sous conditions, de bénéficier d’un mécanisme d’amortissement.

Le dispositif Denormandie est-il toujours disponible en 2026 ?

Oui. Le dispositif Denormandie reste accessible pour certaines opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2027, sous réserve de respecter les conditions d’éligibilité.

Peut-on investir dans une passoire thermique ?

Oui, mais il faut anticiper précisément le coût des travaux et les règles applicables à la location. Une rénovation énergétique peut transformer un logement peu performant en un bien plus attractif.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement ancien ?

Il faut comparer les loyers annuels au coût total de l’opération, en intégrant notamment le prix d’achat, les frais de notaire, les travaux, le financement, les charges, la taxe foncière et la fiscalité.

Quel est le principal risque d’un investissement dans l’ancien ?

Le principal risque est de sous-estimer le coût des travaux ou de surestimer le potentiel locatif du logement. Une étude précise du marché local et plusieurs devis sont donc indispensables avant l’achat.