Investissement dans l’immobilier fractionné : le nouveau placement à revenus réguliers

Accessible par un simple clic, ce placement de nouvelle génération permet d’investir indirectement dans un bien (logement, commerce, hôtel, etc.) pour bénéficier de revenus réguliers et de perspectives de plus-values, moyennant une mise très faible.

Après une décennie de vie du crowdfunding immobilier, un produit dont l’essor a été stoppé net par la crise du marché du neuf ; voici la naissance du tout nouveau placement : l’immobilier fractionné.

De quoi s’agit-il ?

Ce placement repose sur l’idée de diviser un actif immobilier en parts-« tokenisation »- (issue du token qui est “un actif numérique émis et échangeable sur une blockchain”) ; dans le but, pour les particuliers qui achètent ces blocs, de bénéficier d’une quote-part des loyers générés, à concurrence de leur apport.
Les investisseurs profitent aussi, de la revalorisation du bien, sachant que l’horizon de placement est généralement fixé entre sept et dix ans, le temps que les cycles porteurs de la pierre produisent leurs fruits.

Quels sont les porteurs de ces placements ?

En principe, l’immobilier fractionné est proposé par des start-ups assez médiatiques pour certaines comme Brick, qui a pour ambassadeur Tony Parker.

Certaines sont inscrites au registre des agents financiers de l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Mais même si leur modèle juridique a obtenu implicitement un feu vert de l’Autorité des marchés financiers (AMF), ces plates-formes ne sont pas agrées à proprement par cette institution. D’où la vigilance sur cet investissement.

Et depuis que les acteurs du crowdfunding se lancent à leur tour dans l’immobilier fractionné, comme Baltis et ClubFunding ; la concurrence sur ce marché se renforce car, nous avons près de 15 plates-formes en place, dont : Baltis, Bloks, Buildr Rent, Fragments, Kastel.Co, Meute Invest, Streal, Tantiem, Wally, etc.

Quels types de biens sont proposés ?

Pour le moment, ce sont les logements le plus souvent loués en meublés (y compris en courte durée), ainsi que des commerces, des hôtels, des châteaux, etc.  Lesquels actifs se situent dans toute la France, voire à l’international.

Quels sont les tickets d’entrée dans cet investissement ?

L’accessibilité à ces plates-formes commencent par un ticket d’entrée à partir de 10 euros pour certaines, tandis que d’autres, donc la majorité, proposent un ticket d’entrée de 100 euros voire plus (jusqu’à 5 ooo euros pour Builder Rent, qui travaille plus sur la typologie d’actifs résidentiels).

Ce qui permet à tout un chacun d’investir dans l’immobilier à son rythme, sans nécessité de contracter un prêt bancaire ou de disposer d’un capital important, comme dans l’immobilier en pierre.

« L’immobilier fractionné est un placement hybride entre le financement participatif, dont il emprunte les codes, et la SCPI, dont il reprend notamment les concepts de distribution régulière et de ticket d’entrée modeste », résume Stéphane Van Huffel, cofondateur de Netinvestissement.    

Un véritable levier de diversification locative

En effet, l’immobilier fractionné est un formidable levier pour diversifier son patrimoine.
Plutôt que d’investir tout votre capital dans un seul bien locatif, vous avez le droit de multiplier les lignes, en répartissant vos avoirs sur plusieurs biens et typologies d’actifs.

Ainsi, votre patrimoine présentera un meilleur équilibre entre risque et rendement que s’il était concentré sur un seul investissement.

En plus, l’immobilier fractionné présente l’avantage d’être totalement passif : vous investissez dans un projet « clés en main », avec absolument aucun effort à fournir. Car en effet, la plate-forme et ses partenaires se chargent de réaliser tout le boulot inhérent à un projet immobilier, à savoir : dénicher un bien, négocier son prix, conduire les travaux de rénovation ou de modification, trouver et gérer des locataires, percevoir et redistribuer les loyers, entretenir le bien, le rénover avant de le revendre, etc. 

Quels sont les rendements escomptés ?

Les promesses de rendement de ces placements sont plutôt attractives, car elles seraient supérieures à l’inflation. En moyenne, elles sont comprises entre 5 et 8%, nets des frais de gestion, pour la plupart des projets, voire des acteurs. Ce qui installe l’immobilier fractionné, en termes de performance à mi-parcours entre la SCPI, dont le taux de distribution moyen est d’environ 4,50%, et le crowdfunding, qui propose certes une rémunération de l’ordre de 10%, mais avec un paiement in fine et un risque supérieur.

Quid de la fiscalité 

Côté fiscalité, les revenus perçus sont taxés de plein droit au prélèvement fiscal unique (PFU) de 30% ou, sur option, de barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoute les prélèvements sociaux (17,2%).

A quels risques éventuels s’attendre ?

Comprenez bien ceci : en investissant dans un bien à travers l’immobilier fractionné, vous ne devenez pas copropriétaire. Louis Dutheil, fondateur de la plate-forme Streal, membre de Neofa, souligne : « le montage juridique passe par l’émission de titres financiers, à savoir des obligations, auxquelles sont rattachées des droits (percevoir les loyers et les plus-values) et des garanties de premier rang sur le bien acheté par une foncière spécialement constituée. En aucun cas, l’investisseur ne détient d’actions ou de parts. »

Résultats des courses, si la foncière qui porte le bien fait défaut, les investisseurs seront remboursés en premier lors de la revente du bien.

Par conséquent

Ne jamais oublier dans ce genre d’investissement, que l’immobilier fractionné fait courir les mêmes risques que l’immobilier locatif en direct, à savoir : celui de la vacance (pas de locataire), et des impayés de loyers.

D’où la nécessité de bien analyser, en amont, la qualité du bien, et son adéquation avec la demande locative.