Les 10 règles d’or pour bien acheter et bien vendre votre immobilier.

Céder un logement, sans le brader, ou faire l’acquisition d’un bien à bon compte, sans encombre, c’est possible à condition de respecter certains principes. Notre éclairage et nos astuces pour mettre de l’huile dans les rouages de votre projet immobilier.

Selon Meilleurs agents, les prix ont reculé de près de 10% depuis début 2022. Si bien que pour coller avec cette nouvelle réalité du marché local, les prix ont diminué à deux reprises au cours de ces derniers mois.
A cela s’ajoute le fait que les banques sont frileuses pour accorder les financements. Mais aussi, il y a un autre fait important, les prix moyens de l’ancien en France ont reculé de 1,8% depuis plus de douze mois, avec des négociations qui concernent pratiquement trois biens sur quatre, et des perspectives encore maussades pour les mois qui viennent.
Il faudra ne pas oublier les maladresses et les erreurs stratégiques accumulées par les vendeurs, qui finissent par compromettre leurs chances de conclure une transaction.
Les acquéreurs ne sont pas non plus épargnés par certaines erreurs ; en effet, ils surestiment souvent leurs possibilités financières, et ne préparent pas suffisamment en amont leur projet. Ils perdent ainsi leur temps, et font aussi perdre celui des agents immobiliers et des vendeurs.
Mais il n’y a pas de fatalité et, avec de la méthode, de bonnes pratiques et quelques ficelles du métier, acquéreurs et vendeurs peuvent parvenir à leur fin.

Cinq clés pour une acquisition réussie

Estimer au plus juste son budget

Avec la remontée rapide des taux que nous venons de connaître, nombreux acheteurs, même expérimentés, ont eu le plus grand mal à mesurer précisément leur enveloppe budgétaire. En effet, les simulations de crédit qu’ils effectuaient et même les accords de principe qu’ils obtenaient devenaient vite obsolètes. Et la conséquence fâcheuse de tout cela c’est qu’un grand nombre de compromis de vente échouaient faute de pouvoir lever la clause suspensive de crédit.

Donc ne jamais oublier d’actualiser sa capacité d’emprunt tout au long de ses recherches.

Si vous êtes secundo-accédant, et que votre projet combine la revente de votre logement actuel et l’achat d’un nouveau ; ne surestimez pas le prix de votre bien actuel, il a probablement perdu de la valeur en un an.
Et par prudence, il vaut mieux de commencer par revendre avant d’acheter plutôt que l’inverse. Car si vous prenez un prêt relais, il est possible qu’il atteigne des records dans les délais.

Trouver le bon financement

Grâce à la détente des taux longs, les banques bénéficient de marges de manœuvre retrouvé pour rouvrir les vannes du crédit immobilier et proposer en ce début d’année des taux plus attractifs qu’en fin d’année dernière, à -4%pour une durée de 20 ans pour certaines.
Mais pas sûr, pour autant qu’elles assouplissent massivement leurs conditions d’octroi, eu égard à leur politique de risque rigoureuse.

Comment être finançable ? Et comment obtenir un prêt avantageux ?
La Clé : présenter un bon dossier.
En clair, il vous faut afficher un historique bancaire irréprochable. Penser donc à éliminer de vos relevés de compte toute trace de dépenses inconsidérées, au moins 3 mois avant de solliciter le crédit.

Et à rembourser vos prêts à la consommation.
Pour que les banques vous déroulent le tapis rouge, songez à disposer d’un apport personnel conséquent (10 à 15% du montant de la transaction).
Si en plus vous disposez d’une épargne résiduelle, vous cocherez toutes les cases pour obtenir les taux réservés aux meilleurs clients, c’est à dire, inférieurs de 40 points de base à ceux du marché. Ce qui pourrait vous faire économiser environ 10 000 euros sur le coût total du crédit, pour un emprunt de 200 000 euros.

Mais quoi qu’il en soit, misez sur la concurrence entre banques, en passant par un courtier. Ne pas non plus hésiter de jouer sur différents tableaux pour diminuer le coût de votre crédit, en recourant aux taux bonifiés proposés par les banques, Action Logement et certaines entreprises.
Sinon solliciter un prêt à taux zéro, dont l’éligibilité a été élargie. Cela permettra d’abaisser le taux global de votre financement.
Au cas où vos possibilités sont limitées, vous pouvez vous adresser à Virgil, qui co-investira avec vous, pour une durée de 10 ans renouvelables. Pour un co-investissement représentant 10% du budget à l’achat, Virgil détient 15% du bien et se rémunère à la revente. Pendant ce temps, vous serez chez vous, sans payer de loyer.

Choisir soigneusement le bien

Dans l’immobilier, une bonne affaire se fait toujours à l’achat. Et cela passe d’abord par un bon emplacement. Cela voudrait dire, investir dans une ville et un quartier qui draine et draineront une demande solvable, grâce à leur bassin d’emploi dynamique ou à leur attrait pour les retraités. Il ne sert à rien d’espérer réaliser des plus-values à terme sur un territoire dont la démographie est déclinante et, où la tension immobilière est quasi nulle.
Le cœur des grandes métropoles ou les communes du littoral constituent le choix le plus sûr à condition d’investir pour au moins 5 à 10 ans, quand bien même elles sont onéreuses.
Les communes en périphérie des grandes agglomération et certaines villes moyennes représentent une alternance intéressante, dès lors qu’elles sont bien desservies par les transports. Les prix y seront souvent plus doux que dans les grandes villes.
Bien choisir le logement passe aussi par l’analyse de ses qualités intrinsèques. Par exemple dans le cas d’un achat dans une copropriété, il faut s ‘assurer de sa bonne santé financière. Tout cela rime à bien analyser les charges ainsi que les projets de travaux votés ou évoqués en assemblée générale.

Prendre en compte tous les coûts

Les primo-accédants ont souvent la désagréable surprise de constater que devenir propriétaire réduit leur pouvoir d’achat, du fait de frais qu’ils ont anticipé avant d’acheter (taxe foncière, charges courantes, entretien, travaux, etc.) au-delà des simples mensualités de crédit, déjà souvent plus chères que leur loyer précédent.
Il faut en tenir compte et ne pas se lancer dans une acquisition si le reste à vivre ne permet pas de couvrir les dépenses courantes du ménage.

Négocier

Depuis 1 an, le rapport de force entre vendeurs et acquéreurs s’est inversé au profit de ces derniers. Les accédants à la propriété sont les maîtres du jeu.
Par exemple à Paris, il est fréquent de voir les acheteurs formuler des offres de 10 à 20% moins élevées que le prix proposé, chose impensable avant le Covid.
Partout, les décotes obtenues sur les passoires thermiques atteignent des sommets. Il faut en profiter , dès lors que le coût des travaux de rénovation énergétique permet d’engendrer une plus-value instantanée.

Cinq conseils pour vendre rapidement

Fixer le bon prix

Il est tout à fait légitime pour un propriétaire de vouloir tirer la meilleure valorisation de son bien. Mais attention de ne pas trop s’éloigner de la réalité du terrain.
Sauf exception, un logement surestimé par rapport au prix du marché ne générera pas de visite et restera donc invendu.
Pour évaluer au mieux votre bien, étudiez les annonces publiées dans votre secteur, et surtout les dernières transactions réalisées (consultables sur la base DVF, sur app.dvf.etalab.gouv.fr). Les plates-formes d’estimation comme Meilleurs Agents fournissent aussi une excellente évaluation.
A affiner en fonction des caractéristiques du bien : année de construction, état, consommation énergétique, niveau des charges, étage, etc.
Prenez bien en compte les frais d’agence (entre 4 et 5% en moyenne) pour calculer votre prix net vendeur.

Utiliser un intermédiaire

Vendre par soi-même permet théoriquement de maximiser le prix de vente. Mais dans un marché baissier, cela impose de savoir négocier, ce qui n’est pas à la portée de tout le monde.
Outre le fait que la négociation est son métier, un agent immobilier compétent s’assurera avant chaque visite de la motivation de l’acquéreur. Il vérifiera aussi son plan de financement. Ainsi, il vous évitera le phénomène des promeneurs, soit les personnes qui ne sont pas vraiment en recherche active.
Notre conseil : optez pour un mandat en semi-exclusivité avec une agence ayant bonne réputation.
L’avantage ? Si vous trouvez un acheteur avant l’agence, vous toucherez 100% du prix de vente.
Pour une vente urgente, 2 formules permettent de gagner du temps : – la vente aux enchères et – la vente instantanée ou « iBuying », réalisée par des start-up comme Homeloop ou Zefir.

Préparer la vente

Avant de mettre son bien sur le marché, un propriétaire a plusieurs démarches à effecteur.

Il doit contacter un professionnel habilité pour réaliser les diagnostics obligatoires, variables selon les caractéristiques du logement et sa situation géographique. Ceux-ci incluent le DPE (diagnostic de performance énergétique), et pour les logements classés F ou G, un audit énergétique. Le coût de la prestation est variable selon le nombre de diagnostics, mais il faut compter généralement entre 300 et 400 euros.
En cas d’indivision (bien détenu par minimum deux personnes), il faudra s’assurer que l’ensemble des indivisaires sont d’accord pour cette vente.
Enfin, s’il y a eu un agrandissement ou la création de dépendances dans le passé ; ceux-ci devront avoir été déclarés au fisc.
Il arrive fréquemment que des transactions échouent ou s’étalent dans le temps en raison de manquement à ces différentes obligations.

Optimiser le logement sous son meilleur jour

Les acquéreurs doivent pouvoir se projeter facilement dans leur futur demeure.
Il faut donc éviter une décoration surchargée et la présence d’objets trop personnels. Un rafraîchissement, sous la forme d’une remise en peinture, permettra de redonner de l’éclat au logement.
A défaut des logiciels de Home staging virtuel (très utilisés par les agents immobiliers) permettront de présenter des photos engageantes dans l’annonce.

Optimiser le DPE

Mettre en vente une passoire thermique n’est pas une mince affaire.
Pour éviter de brader votre bien en raison d’un mauvais DPE, faites en sorte de l’améliorer.
Comment ?
En fournissant au diagnostiqueur un maximum d’informations (factures, documents du constructeur ou de la copropriété, etc.). En effet, ce professionnel se limite à remplir des champs dans un logiciel. A défaut de précisions de votre part, le logiciel retiendra une hypothèse forcément défavorable.
Si votre logement est trop énergivore et risque un mauvais classement , quelques menus travaux, comme le changement de la chaudière, le rajout d’un thermostat à votre installation de chauffage, le remplacement des radiateurs ou l’installation d’une VMC hygroréglable peuvent vous faire facilement gagner un à deux niveaux d’appréciation du DPE.

Bonne vente !