Location meublée en 2024: la fiscalité est-elle encore critère de rentabilité ?

Investir en location meublée en 2024 demande d’être au fait des évolutions de ce secteur pour l’année qui vient, car oui, les choses bougent !

Conséquences des débats parlementaires de 2023

L’année 2024 annonce quelques bouleversements dans le monde de la location meublée, entre conséquences de l’application de la loi de finances 2024, l’augmentation attendue des taxes, ou encore les éventuels apports de la proposition de loi n°1176, en discussion à l’Assemblée nationale depuis le mois d’avril 2023.
Mais malgré ce que l’on peut parfois entendre, ces changements ne sont pas de nature à faire perdre à la location meublée son statut de secteur dans lequel investir en 2024.

La fiscalité des meublés de tourisme sera différente en 2024

Si elle n’a pas fait l’objet d’une réforme globale par la loi de finances 2024, la fiscalité de la location meublée a fait l’objet d’une frappe ciblée à l’encontre des loueurs saisonniers qui relèvent du régime micro-BIC.

En location meublée, le régime micro-BIC permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur leurs recettes de location meublée avant le calcul de leur impôt.

Avant la loi de finances 2024, le montant de cet abattement était de 50%, et pouvait monter à 71% pour un meublé de tourisme classé. Or, en location saisonnière, il est maintenant de 30% (ou 51% dans le cas d’un meublé de tourisme classé situé hors zone tendue).
Cela correspond à une augmentation d’impôt minimum de 40% sur les revenus de location meublée saisonnière des propriétaires-bailleurs de meublés de tourisme.

Ce point devra être suivi avec la plus grande attention par les loueurs et les investisseurs, car il pourrait à nouveau connaître des évolutions à l’occasion des discussions autour de la proposition de loi n°1176.
En effet, son texte, qui vise à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue, cible également le régime micro-BIC de la location meublée.

Les taxes continueront d’augmenter en 2024

Parmi elles, la taxe foncière, qui poursuit sa dynamique d’augmentation constante. Après sa hausse record de 7,2% en 2023, une nouvelle augmentation, d’un minimum de 3,9%, est attendue en 2024.

Les critères de performance énergétique seront plus que jamais un enjeu en 2024

Autre point à considérer avant d’investir en 2024 : celui de la performance énergétique du logement. En effet, 2024 est la dernière année avant l’entrée en vigueur des mesures concernant le score minimal de performance énergétique, ce qui implique que dès le 1er janvier 2025, tous les logements classés G ne pourront plus être mis en location, avant que les logements classés F ne disparaissent également du marché de la location à l’horizon 2028.

C’est donc un point très important à prendre en compte dans le cas d’un investissement locatif, à plus forte raison dans le cas d’une activité de location saisonnière. Dans ce cas précis, les discussions autour de la proposition de loi n°1176 devront, encore une fois, être suivies de près.
En effet, un autre point soulevé par cette proposition de loi envisage la possibilité de soumettre les locations saisonnières au respect des critères de performance énergétique des meublés classiques.

Quelles conséquences pour l’investissement en meublé ?

Si les changements évoqués peuvent paraître conséquents, ils ne sont en réalité pas de nature à faire perdre à la location meublée son statut de domaine dans lequel investir en 2024.

Et cela en grande partie en raison de l’existence d’une alternative au régime du micro-BIC pour tous les loueurs en meublé : celle d’opter pour le régime réel simplifié.
Il s’agit en effet du régime le plus avantageux dans le cas d’un investissement locatif, puisque le mécanisme de déduction des charges et de l’amortissement permet aux investisseurs de déduire l’ensemble des frais d’acquisition du bien de leurs futurs bénéfices en location meublée, ainsi que d’amortir le coût de tous les travaux entrepris en vue de mettre le logement en location.

Quant aux critères de performance énergétiques, de nombreux dispositifs d’aide peuvent venir assister les loueurs en meublé pour réaliser des travaux afin de mettre leur bien en conformité, et dont le coût, rappelons-le, peut être amorti au régime réel.

Ce à quoi les loueurs en meublé ont échappé pour 2024

Au-delà de la réforme du régime micro-BIC pour les locations saisonnières, d’autres points concernant la location meublée ont été soulevés lors du projet de loi de finances 2024.
Il était notamment question de modifier le régime des plus-values appliqué aux loueurs en meublé non professionnels, et d’envisager l’assujettissement des loueurs en meublé saisonniers au paiement de la TVA, sur le même modèle que le secteur de l’hôtellerie.
Mais ils n’ont pas été conservés dans la version finale du texte.