Loi Denormandie : Prorogation jusqu’en 2026 et Avantages Fiscaux

Le régime Denormandie a été prorogé jusqu’en 2026. Ciblant l’ancien à rénover, il permet de conjuguer investissement patrimonial et rentabilité locative.

Le mécanisme de la loi Denormandie

Comme pour la majorité des lois de défiscalisation dans l’immobilier, le principe général de la loi Denormandie reste le même : encourager l’acquisition d’un bien sous certaines conditions afin de profiter d’avantages fiscaux.
En ce qui concerne ce dernier dispositif, il faut avant tout être conscient que cette loi est uniquement applicable dans certaines zones géographiques et qu’au moins 25 % du prix total de l’opération doit être affecté à la réalisation de travaux de réhabilitation et/ou aménagement. Nous verrons cela plus en détail un peu plus tard.

Bon à savoir

Attention : Bien qu’il ne soit pas nécessaire de joindre vos factures de travaux lors de la déclaration fiscale, il est obligatoire de conserver un certain nombre de justificatifs en cas de contrôle.

En achetant sous le dispositif Denormandie, la réduction d’impôt est directe. Le barème de déduction d’impôts appliqué est capé en fonction du nombre d’années où le bien sera loué. Voici ce qu’il en est en détail :

• 6 ans de location : 12 % du prix global de l’opération travaux compris ;
• 9 ans de location : 18 % du prix global ;
• 9 ans de location : 18 % du prix global ;

En revanche, et peu importe le nombre d’années, il faut savoir que le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m2. Les deux conditions sont requises.
Si tel est le cas, ce dispositif fait alors l’objet d’une réduction d’impôt non reportable et remboursée par le fisc : 60 % en janvier et 40 % en septembre. Le dispositif est aussi soumis au plafonnement des niches fiscales à 10 000 €.

Quelles sont les conditions sine qua non pour en bénéficier ?

Pour que l’achat de votre bien entre dans le dispositif Denormandie, faisons un point complet sur les conditions à remplir.

La localisation

Comme indiqué un peu plus haut, seuls les logements localisés dans un panel de villes bien défini peuvent prétendre à ce régime de défiscalisation. Il y a en tout 222 communes comprises dans le plan Action Cœur de Ville.

Bon à savoir

Les communes qui font aussi l’objet d’une opération de revitalisation du Territoire peuvent également être incluses, cela en rajoute environ une cinquantaine. Notons également que celles qui sont éligibles sont segmentées en plusieurs zones : A, Abis, B1, B2 et C pour le calcul du futur loyer.

Les travaux

Autre condition impérative, vous devez cumuler au moins 25 % de factures de travaux, soit un quart de la note totale pour remettre en état le futur bien qui sera loué. Cela concerne le gros œuvre comme l’amélioration de l’habitat : toiture, rénovation, performance énergétique…
Cette dernière doit peser dans la facture finale (a minima 30 %), car le principe de Denormandie est de faire des travaux pour que le bien soit décent à la location dans une zone peu demandée.

Les loyers

Pour mettre le bien en location, vous êtes également capé quant au loyer. Comme la loi Pinel, les loyers sont encadrés par les conditions de ressources du ou des locataires et par la zone de localisation du logement :

• Zone A : 13,04 €/m2 ;
• Zone A bis : 17,55 €/m2 ;
• Zone B1 : 10,51 €/m2 ;
• Zone B2 et C : 9,13 €/m2.

Il faudra donc bien prendre en compte tous les tenants et les aboutissants pour calculer au mieux la rentabilité nette de l’acquisition.

Les délais

Il est impératif d’acheter le bien avant la fin 2022, mais également de respecter un certain délai entre les étapes jusqu’à la mise en location sur le marché

Comme pour tout investissement locatif, le dispositif Denormandie nécessite un calcul personnel afin de rentabiliser son acquisition. La défiscalisation est en effet soumise à un certain nombre de conditions (notamment de gros travaux de réhabilitation) et le futur loyer est plafonné.

Des villes à fort potentiel locatif éligibles

Le nombre de communes éligibles au Denormandie est passé de 250 en 2019 lors de la création du dispositif à 1700 aujourd’hui. Parmi elles, une quarantaine sont situées en Île-de-France, la plupart en zone tendue. Nous avons, par exemple, réalisé des projets Denormandie pour nos clients, à Poissy, Goussainville et Sartrouville. 
Dès lors que la commune est éligible et que certaines conditions sont respectées (plafonnement des loyers et des ressources des locataires et réalisation de travaux, principalement de rénovation énergétique), l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt ; spécifie Souheil Yansi, cofondateur de la société d’investissement immobilier Les Secrets de l’Immo. Son taux, identique à celui du « Pinel + », varie en fonction de l’engagement locatif : 12 % du montant investi sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans, dans la limite de 300 000 € et 5 500€/m².

Limiter le risque pesant sur l’investisseur

Si la prise de risque est inhérente à toute opération immobilière, il est toutefois possible de la limiter. Ainsi, les biens éligibles étant généralement des passoires thermiques en mauvais état, il faut les acquérir au juste prix.
Bien entouré, il est envisageable de minorer de 10 à 15 % le prix affiché, la négociation possible sera encore plus importante en cas de ventes contraintes ».
Le choix de la surface n’est pas, non plus, anodin. Le calcul du loyer plafond obéit à un coefficient multiplicateur optimisé pour les biens de moins de 60 m². C’est pourquoi nous privilégions les deux et trois pièces.

Cumuler les différents avantages fiscaux

Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, le logement doit faire l’objet de travaux d’amélioration, définis par un arrêté et un décret du 26 mars 2019, représentant au moins le quart du coût total de l’opération.
Il faut améliorer la performance énergétique d’au moins 20 % dans l’habitat collectif et 30 % en maison, créer de la surface habitable nouvelle ou encore réaliser deux de ces cinq postes de travaux : rénovation des murs, des toitures, des fenêtres, changement de chaudière ou de production d’eau chaude.
On arrive très vite aux 25 % exigés par le législateur. Ce qui n’est pas retenu pour déterminer la réduction d’impôt peut constituer un déficit foncier reportable sur le revenu global l’année de la réalisation des travaux.
Son montant peut être doublé et porté de 10 700 à 21 400 € pour les dépenses d’économie d’énergie. En intégrant la fiscalité, le rendement obtenu par un investisseur Denormandie atteint de 5,5 à 6,5 % en Île-de-France.