SCPI: Passer par la création de valeur et la diversité pour améliorer la performance

Également appelée “pierre-papier”, la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société non cotée en bourse qui a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier dédié à la location.

Son fonctionnement

Créée et gérée par une société de gestion, la SCPI est autorisée à collecter de l’argent auprès des particuliers en leur vendant ses parts. L’argent collecté est ensuite placé dans l’acquisition de plusieurs biens immobiliers.

La recherche des locataires, la récupération des loyers et la redistribution des revenus aux porteurs de parts (appelés les associés) sont également à la charge de la société de gestion.

On distingue deux types de SCPI :

• Les SCPI d’entreprise dont le patrimoine est composé d’immeubles à usage commercial (bureaux, boutiques, hôtels…) et dont l’objectif est de distribuer des revenus réguliers
• Les SCPI d’habitation – dites SCPI fiscales – dont le patrimoine est composé d’immeubles à usage d’habitation, permettent aux épargnants de bénéficier d’économies d’impôt.

Comment investir ?

L’investissement dans une SCPI peut se faire en direct (au comptant, à crédit ou en démembrement temporaire de propriété) ou au sein d’un contrat d’assurance vie.

L’actualité récente ayant rendu la lecture du marché des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) plus complexe, les épargnants doivent revenir aux fondamentaux avant d’investir dans un fonds et se faire accompagner par les sociétés de gestion capables d’accroitre la valeur du patrimoine.

Alors que les Français sont très attachés à la propriété, les SCPI conçues et gérées par les sociétés de gestion permettent à l’épargnant d’accéder à l’immobilier professionnel et de construire ou diversifier son patrimoine immobilier. En achetant une part de SCPI, qui représente une fraction de la propriété de ses actifs immobiliers, l’investisseur particulier obtient le statut d’associé. Selon son épargne disponible, chacun peut investir dans ce produit de manière fractionnée et programmer librement ses versements.
À l’heure où le pouvoir d’achat et les retraites sont au centre des préoccupations de tous, ce qui rend la SCPI singulière, c’est sa capacité à distribuer des revenus stables dans la durée. Chaque mois, une fois les loyers collectés, les associés encaissent des revenus fonciers sous la forme de dividendes.

Taux de distribution plutôt au top

En 2022, les SCPI ont offert un « taux de distribution » moyen de 4,52 %. S’il est systématiquement utilisé dans les classements, cet indicateur de performance, calculé en divisant les dividendes bruts annuels par le prix de part au 1er janvier de la même année, n’est pas une fin en soi.
Qui plus est, la baisse récente de l’immobilier et du prix des parts de quelques SCPI, ainsi que les promesses de taux trop élevés de 8 % ont rendu sa pertinence incertaine. C’est pourquoi revenir aux fondamentaux devient crucial pour établir sa stratégie de placement.

La création de valeur, un facteur de différenciation

Reflet du marché immobilier,
La SCPI est avant tout un placement de long terme, la durée moyenne de détention des porteurs étant de 22 ans.
Pour savoir si une SCPI est un bon investissement, son prix de part doit être inférieur à la valeur réelle du patrimoine au 31 décembre dite « valeur de reconstitution ». Dans le contexte actuel, sélectionner les sociétés de gestion axées sur la création de valeur se révèle être une décision judicieuse pour l’épargnant à la recherche de leviers de performance.
Celles capables d’accroître la valeur du patrimoine, de la refléter dans le prix de part tout en offrant un taux de distribution stable sont à privilégier.
Afin de prendre une décision éclairée, l’investisseur doit examiner leur savoir-faire, leurs convictions de marché et leur logique de gestion du risque. Certaines sociétés de gestion se démarquent par l’efficacité de leur structure, notamment celles qui intègrent l’ensemble de la chaîne de valeur immobilière.

La diversification pour mutualiser les risques

Au vu de l’actualité, choisir une SCPI ayant une stratégie de diversification en termes de secteurs géographiques, de thématiques et de locataires, est une approche prudente pour réduire les risques.
Une SCPI qui investit dans la zone euro peut capter des performances plus élevées ailleurs qu’en France, avec une qualité équivalente, tout en diluant le risque pays.
La pandémie, qui a secoué les SCPI de bureaux situés dans les grandes artères et les quartiers prestigieux, a réaffirmé l’importance des loyers dans la création de valeur.
La qualité des locataires, leur mode de consommation et leur usage des actifs sont devenus plus importants que l’emplacement.
Se diversifier dans l’immobilier essentiel à la vie des personnes (alimentaire, logement, santé, etc.) est également un moyen pertinent de désensibiliser la valeur des actifs des cycles économiques devenus plus courts et volatils.

Le bon moment pour investir

Aujourd’hui, le succès a changé de camp.
Les SCPI les plus sûres ne sont plus les SCPI mastodontes de bureaux de 2 milliards d’euros et plus, mais les jeunes fonds en collectes rapides et les SCPI diversifiés de 500 millions à 1,5 milliard d’euros, qui offrent une plus grande agilité de gestion immobilière.
La perspective d’une baisse des taux en zone euro, synonyme de hausse future de la valeur des actifs, rend le moment opportun pour investir dans les SCPI avec l’accompagnement des sociétés de gestion. Celles qui ont acheté des actifs pendant la période de baisses des prix bénéficieront d’un potentiel important de valorisation des parts, ainsi que d’une performance supplémentaire.