Stratégies pour augmenter l’attrait de votre maison avant la vente

En fonction des périodes, il est toujours indispensables de retoucher sa maison, par des travaux légers, comme le rafraîchissement des peintures, si l’entretien de la maison a été bien assuré ; sinon réaliser des travaux plus lourds ; pour être dans de meilleures configurations pour lui trouver un acheteur.

Les délais s’allongent

En effet, après la pandémie, les délais de vente se sont allongés de façon notable dans les 11 plus grandes villes françaises : à Paris, il faut environ 74 jours pour trouver un acquéreur ; à Lyon, le chiffre est de 79 jours ; à Nice, 77 jours et à Rennes ou Toulouse, 75 jours.

Et les experts sont d’accord pour dire que ce mouvement qui s’accompagne d’une baisse des prix, continuera encore un peu, et pourrait être de l’ordre de 4 % sur l’ensemble du territoire et de 6 % en région parisienne.

Voilà ce qui devrait vous inciter à accroitre l’attractivité de votre bien en créant une stratégie pertinente par le rafraîchissement, et les menus travaux pour gagner quelques étiquettes en plus sur le DPE (diagnostic de performance énergétique).

Le marché local est maître du jeu

Certes, effectuer des travaux a un coût. Mais ce dernier se répercutera sur la plus-value réalisable, sachant que pour certaines interventions, vous pourrez bénéficier de subventions. D’où la prudence de doser la qualité des travaux et la quantité parfois, de peur de ne pouvoir répercuter intégralement le montant dépensé sur l’estimation de votre bien. En effet, le risque est qu’il devienne trop cher par rapport au marché immobilier local, et ne soit invendable.

Tenir compte de l’environnement dans le choix des travaux à réaliser, peut-être un atout pour justifier la surcote de votre bien, par exemple, faire construire une piscine ou pas.

Quels types de travaux réaliser et pour quels buts ?

Certains travaux permettent d’augmenter la surface et la performance énergétique ; d’autres ajoutent des éléments de confort ou de praticité ; d’autre enfin, consistent en une remise au goût du jour.

Sachant que le principal facteur de plus-value sur le long terme est l’évolution des prix.

Mais, la valorisation sera d’autant plus au rendez-vous que vous aurez choisi avec soin votre bien dès le départ selon son emplacement (qui soit le meilleur), et que vous avez pris soin de lui, tout au long de sa détention.

La création d’une véranda

But : ajouter de la valeur à votre maison en l’agrandissant.

Précautions d’usage : quelle orientation ? quel usage ? (entrée, cuisine, salon, terrasse…)

Quels matériaux : aluminium, actuellement le plus répandu ; vitrage (double à isolation thermique, verre feuilleté, autonettoyant, etc…), type de toit (plat ou en pente) et les protections des façades (volets roulants intégrés, …)

Permis de construire : indispensable pour une maison située dans une zone couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un plan d’occupation des sols (POS), et que la surface de la véranda (emprise au sol et surface de plancher) dépasse les 40 m². Mais aussi pour une zone non couverte par un PLU ou un POS, et que la surface de la véranda est de plus de 20 m². Dans les autres cas, une simple déclaration de travaux préalable suffit.

Quels coûts : En PVC, les vérandas sont plus abordables, de 900 à 1 800 euros/m², contre 1 000 à 3 000 euros pour une structure en fer.

Quel impact fiscal : la taxe foncière sera alourdie, du fait de l’augmentation de la valeur locative cadastrale de votre maison. Une exonération de 2 ans peut-être accordée (article 1383 du Code général des impôts), si la véranda a été déclarée au fisc dans les 90 jours après la fin des travaux. Et pour une surface supérieure à 5 m², il est possible de vous retrouver assujetti à la taxe d’aménagement.

Quels aides possibles : La création d’une véranda neuve sur une maison existante (de plus de 2 ans) donne droit à un taux de TVA réduit (1O%), si elle est inférieure à 9 m² (surface de plancher). Et la rénovation d’une véranda existante, en revanche, peut faire l’objet d’une prise en charge dans le cadre d’un projet global de travaux énergétiques dans la maison. Dans ces conditions, il faudra prévoir qu’elle soit chauffée, mais surtout, isolée, esthétique et qu’elle s’intègre parfaitement avec le reste de la maison.

L’isolation des murs

Selon l’Ademe (Agence de transition écologique), l’isolation des murs combinée à celle de la toiture, permet de réduire de 50% les déperditions d’énergie d’une maison.

But : Confort thermique et source d’économie d’énergie (30% sur la facture annuelle en moyenne). Mais aussi, amélioration du DPE. Et donc d’impacter la valeur de votre bien.

Quelles techniques de mise en œuvre : l’isolation des murs par l’extérieur est la meilleure solution pour une maison. En effet, elle ne fera perdre aucune surface à l’intérieur. Il y 2 techniques proposées : – par panneaux (laine de mouton ou ouate de cellulose, laine de verre ou de roche) sur des montants fixés aux murs, ou – par enduit sur 3 couches (avec une 1ère couche d’isolant -polystyrène- posé sur murs).

Quels coûts : Il est clair que l’enduit coûtera légèrement moins cher que le bardage, et compter, en moyenne de 130 à 180 euros le m².

Quelles aides possibles : Il y a lieu de combiner MaPrimeRénov’ et les certificats d’économie d’énergie (CEE). Environ 40 euros/m² de subvention, pour MaPrimeRénov’ hors parcours accompagné (rénovation d’ampleur). Et 9 euros /m² pour les certificats d’économie d’énergie.

Le remplacement des fenêtres

Quelles techniques de mise en œuvre : De prime abord, il est indispensable de faire faire une évaluation technique par un professionnel, pour voir si le changement des joints d’étanchéité, ou du vitrage suffirait à leur rénovation. Sinon, faire un choix entre le double ou triple vitrage ; du PVC ou de l’Aluminium ; vitrage anti- effraction ou acoustique ; fenêtre oscillo-battantes, baies vitrées, etc. Avec plusieurs dimensions possibles.

Quels buts recherchés : performance énergétique, car les fenêtres sont responsables de 15% des dépenses d’énergie par des déperditions énergétiques. Sans oublier l’apport d’une plus-value esthétique ou fonctionnelle à votre maison. Ne jamais oublier de faire une déclaration préalable de travaux à votre mairie pour une modification possible de l’aspect extérieur de votre maison.

Quels coûts possibles : 400 à 1 000 euros la fenêtre, y compris la pose.

Quelles aides possibles : 40 euros par équipement environ, pour MaPrimeRénov’ et les CEE. Pour toucher les aides dans le cadre de travaux isolés, il faudra remplacer en parallèle le système de chauffage.

La pose d’une borne de recharge VE (voiture électrique)

Avec l’augmentation de la part de marché des véhicules électriques, l’équipement de sa maison avec une borne de recharge est un bon plan, car les installations sont encore très marginales.

Quelles techniques : la borne (ou Walbox) est préférable à la prise renforcée, car elle permet des recharges plus rapides et en heures creuses. Et la puissance peut aussi être modulée pour ne pas dépasser la puissance souscrite pour la maison.

Quels coûts : Entre 1 500 et 2 500 euros, installation comprise, en fonction de la puissance de recharge. NB : Seul un technicien qualifié IRVE peut procéder à l’installation.

Quelles aides possibles :  Vous aurez droit au crédit d’impôt (75 % du prix, dans la limite de 300 euros par borne et par foyer) et de la TVA réduite de 5,5 %.

La rénovation de la salle de bains -Cuisine

Dans le projet de revente d’une maison, il y a certaines pièces qui sont stratégiques, comme la cuisine et la salle de bains. 

Quels travaux possibles

D’où l’intérêt de les rénover (ou rafraîchir), les rendre fonctionnelles et saines. Il y a certes, des travaux accessibles à tous, comme : changer la robinetterie, les poignées des meubles, le plan de travail, repeindre les meubles et le carrelage, etc.
Mais pour des interventions plus lourdes, mieux vaut faire appel à un professionnel, comme : raccordements électriques, plomberie, étanchéité, etc.

Modernisation : Il n’est pas mauvais de profiter de l’occasion pour optimiser l’espace : les cuisines ouvertes étant à la mode maintenant. Seulement, cela nécessite de casser des cloisons et de redéfinir la pièce.

Quels coûts : Il faudra compter de 400 à 1 200 euros le mètre carré pour une rénovation complète (peinture, carrelage, changement des meubles et de l’électroménager, plomberie et électricité) en fonction des matériaux choisis.

Quelles aides : TVA à 10 % applicable sur la main d’œuvre et le matériel (plan de travail, meubles sous le plan de travail, placards muraux, étagères, et robinetterie). Les appareils électroménagers restent soumis au taux de 20 %.

Quelles fiscalités : l’achat et la pose d’une cuisine sont déductibles de vos impôts, mais uniquement si le logement en était dépourvu auparavant. A moins que vous installiez une ventilation (VMC), un chauffe-eau thermodynamique ou refaites l’isolation, vous pourrez alors prétendre à une subvention MaPrimeRénov’.

NB : Une cuisine ou une salle de bains refaite et tout équipée est un argument en béton pour la vente : votre acheteur pourra déduire le prix de la valeur du bien, et donc payer moins de frais de notaire.

L’installation d’un système de chauffage décarboné

Ce poste faisant partie des plus coûteux, il est pertinent de vérifier le montant des aides accordées et de s’orienter en fonction pour choisir le bon équipement.

Quels systèmes : pour décrocher MaPrimeRénov, il faut privilégier des pompes à chaleur (PAC) air/eau ou, plus chères, celles géothermiques ou solarothermiques.
Les autres modèles ne sont plus subventionnés, comme : le bois ; en effet, depuis avril, les systèmes de chauffage, tels que chaudières ou poêles utilisant cette énergie, seront moins bien subventionnés (30 % de moins). Vous l’avez compris, le bois n’est plus en odeur de sainteté écologique.

Les travaux de confort ou de sécurité

La réalisation de ces travaux peut, selon le contexte, donner une plus-value à votre bien ; mais doivent être la conséquence d’une analyse approfondie de la situation propre du bien dans son environnement immédiat.

L’adaptation à l’âge (au handicap)

Les travaux à réaliser viseront avant tout un gain de confort et de sécurité, mais n’occasionneront pas de plus-value véritable.

Certains équipements, comme : l’automatisation des volets, la mise en place d’éclairages à détection de mouvement, les revêtements de sols antidérapants, etc.), sont susceptibles d’intéresser une clientèle plus large que les seniors ; on peut penser aux personnes en situation de handicap, par exemple.

Quels sont les coûts possibles : L’adaptation d’un logement au vieillissement revient à environ 10 000 euros TTC. 
Mais il est important que l’essentiel des travaux se concentrent sur la salle des bains, pour un budget d’environ 5 000 à 8 000 euros (installation d’une douche à l’italienne, barres d’appui, etc.).
Adapter la salle de bains doit être le chantier prioritaire, car, la grande partie des accidents domestiques chez les seniors ont lieu dans cette pièce.
L’équipement le plus lourd sera donc l’installation d’une douche spécifique (ou d’une baignoire avec porte) et des barres d’appui (pour 50 à 200 euros), un siège (entre 50 à 200 euros), ou encore des rehausseurs de toilettes (entre 20 et 150 euros).

Quelles sont les aides possibles : Crédit d’impôt pour les ménages de la catégorie intermédiaire et, MaPrimeAdapt’, en place depuis le 1^er janvier 2024, pour les foyers modestes et très modestes.
Le crédit d’impôt permet de prendre en charge 25 % des travaux dans la limite d’un plafond de 10 000 euros dépensés pour un couple (5 000 euros pour un célibataire) ; la seconde finance jusqu’à 50 à 70 % des travaux dans la limite de 22 000 euros dépensés.

Sans perdre de vue que dans les 2 cas, il y a des conditions à respecter comme : l’âge ou le degré de perte d’autonomie, plafonds de ressources, liste de travaux éligibles.
Se renseigner sur le site de France-renov.gouv.fr, et Service-public.fr.  

Pour MaPrimeRénov’, le recours à un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) est obligatoire, et pour le crédit d’impôt, les travaux doivent être terminés avant le 31 décembre 2025.

La construction d’une piscine

Même si la piscine est désormais un équipement relativement courant, cela ne demeure pas moins, un investissement plaisir par excellence. 

Quelles techniques :

• Modèles hors-sols : gonflables, autoportants ou rigides
• Semi-enterrés (travaux de terrassement à prévoir)
• Enterrés.

Quels matériaux : – en béton (projeté ou coulé, sur lequel on peut poser un liner en PVC ou un carrelage), – en acrylique ou polyester (pour les piscines en coque).

Quelles sont les formalités :

• Piscines semi-enterrées et enterrées : dont la surface est inférieure à 10 m², il faut se conformer au PLU (plan local d’urbanisme), de 10 à 100 m², une déclaration préalable de travaux doit être déposée ;  au-dessus de 100 m², un permis de construire est nécessaire.
• Piscine hors-sol : déclaration préalable des travaux obligatoire si le bassin est utilisé plus de trois mois dans l’année et que sa surface dépasse 10 m².

Quels sont les coûts : en moyenne environ 15 000 euros pour un bassin de 4×8 m²enterré (le prix peut aller jusqu’à 50 000 euros), selon plusieurs paramètres (modèle, taille, système de chauffage et de filtration, etc.). Sans oublier l’entretien, qui peut coûter environ 500 à 800 euros par an.

Quelle fiscalité : taxe foncière (exonération possible durant 2 ans), taxe d’aménagement et taxe d’archéologie préventive (pour les piscines de plus de 10 m².
Les piscines naturelles, qui s’apparentent à des étangs, ne sont pas non plus soumises aux règles de sécurité exigées pour les bassins classiques (barrières de protection entre autres).

En conclusion, la valorisation que vous pourrez tirer de votre piscine dépend de la région : dans le sud, 0 % ! Mais, n’empêche qu’elle soit un élément essentiel de la qualité de vie. Sans oublier qu’il peut s’y ajouter la problématique du manque d’eau, dans certaines périodes et régions. Donc, faire attention à ne pas décoter votre bien. Dans d’autres régions, en fonction de la qualité de la piscine, vous pourrez escompter entre 10 à 15 % de plus-value.

Le recours au home staging

But : rendre votre logement désirable aux yeux d’un potentiel acquéreur. Car, selon les professionnels, la décision d’acheter ou non se prend en effet, dans les 90 premières secondes d’une visite.

Quelles techniques envisagées : facile à mettre en œuvre, le home staging se décline en quelques règles de base. – d’abord : désencombrer les pièces et leur attribuer une fonction bien précise. Ce qui permet de créer de l’espace et de fluidifier les circulations ; – secundo : gommer les aspects négatifs, tels que des trous dans le mur, fissures, joints sales, fils électriques à nu, peinture sale derrière un meuble, etc. ; – tertio :  terminer en enlevant la décoration trop personnelle.

Des travaux plus importants peuvent être engagés comme abattre des cloisons, repeindre les murs, ou recouvrir les sols avec de nouveaux revêtements. Mais ils ne sont pas nécessaires dans tous les cas.

Quels coûts possibles : il faudra compter en moyenne 2 % du prix de vente ou un forfait entre 1 000 et 2 OOO euros, si vous faites appel à un professionnel.

Quelles sont les aides escomptables : aucune.

Le home staging n’apporte pas de grosse plus-value (de 5 à 8 %) ; il s’agit plus de déclencher l’acte d’achat. Mais l’effet ne marche que si votre bien est au prix du marché.