Investissement locatif 2026 : tout savoir sur le dispositif Jeanbrun et l’amortissement immobilier

Découvrez le dispositif Jeanbrun 2026 : une nouvelle approche de l’investissement locatif basée sur l’amortissement et une stratégie patrimoniale à long terme.

Le statut de bailleur privé (dispositif Jeanbrun) : un nouveau paradigme de l’investissement locatif

Depuis plusieurs années, l’investissement locatif en France repose majoritairement sur des dispositifs fiscaux fondés sur des réductions d’impôt conditionnées à des engagements de location.
La loi de finances 2026 introduit une évolution majeure avec le statut de bailleur privé, également appelé dispositif Jeanbrun.

Ce nouveau cadre fiscal rompt avec les logiques d’optimisation immédiate en instaurant un mécanisme d’amortissement déductible des revenus fonciers. Celui-ci permet une neutralisation progressive et étalée de l’imposition des loyers.

En contrepartie, le dispositif impose des conditions strictes de location, notamment via des plafonds de loyers et de ressources des locataires, ajustés selon le zonage territorial.
Il favorise ainsi une stratégie patrimoniale de long terme et une stabilisation durable de l’offre locative.

Les grandes lignes du dispositif Jeanbrun

– Un dispositif orienté vers le neuf et la rénovation lourde

Le statut de bailleur privé cible en priorité :

• Les acquisitions de logements neufs
• Les constructions immobilières
• Les opérations avec travaux importants

– Conditions liées aux travaux

Les travaux doivent représenter au minimum 30 % du prix d’acquisition pour être éligibles.

Un cadre d’application strict et encadré

– Période d’éligibilité

Le dispositif s’applique aux investissements réalisés :

• Entre le lendemain de la publication de la loi
• Et le 31 décembre 2028

– Conditions de location

Le bailleur doit respecter plusieurs obligations :

• Location nue (non meublée)
• Usage en résidence principale
• Bien situé dans un immeuble collectif
• Location à un locataire hors du foyer familial
• Engagement de location minimum de 9 ans

– Plafonds et zonage

• Plafonds de loyers
• Plafonds de ressources des locataires
• Modulation selon le zonage territorial

Trois niveaux de location sont définis :

• Intermédiaire
• Sociale
• Très sociale

Chaque niveau ouvre droit à des avantages fiscaux différenciés.

Un mécanisme fiscal basé sur l’amortissement

Le cœur du dispositif repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers.

– Base de calcul

L’amortissement est calculé sur :

• La valeur du logement
• Les travaux éligibles
• Hors foncier (forfait de 20 % du prix d’acquisition)

– Taux et plafonds

• Taux d’amortissement : 3 % à 5,5 %
• Plafonds annuels : 8 000 € à 12 000 € par foyer fiscal

– Effets fiscaux

• Réduction progressive de l’imposition des loyers
• Intégration dans le résultat foncier
• Non imputable sur le revenu global (selon lecture stricte)

Une fiscalité différée à la revente

– Réintégration des amortissements

Lors de la cession du bien :

• Les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value

– Régime applicable

La plus-value relève du régime des particuliers :

• Exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans
• Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans

Une nouvelle logique patrimoniale de long terme

Le dispositif Jeanbrun marque une transformation profonde de la fiscalité immobilière.
Il privilégie :

• La détention longue
• La stabilité locative
• Une approche patrimoniale durable

Au détriment :

• Des stratégies d’optimisation fiscale immédiate

Bonne lecture et surtout, profitez-en, avant qu’il ne soit trop tard !