Réduire sa rémunération de dirigeant pour privilégier les dividendes peut sembler fiscalement avantageux. Mais cette stratégie peut avoir une conséquence inattendue pour les investisseurs immobiliers : faire basculer leur activité de location meublée du statut non professionnel (LMNP) au statut professionnel (LMP). Un changement qui peut modifier les règles d’imposition, les cotisations sociales et la fiscalité à la revente.
Réduire son salaire pour augmenter ses dividendes : attention au statut LMP !
Vous êtes dirigeant d’entreprise et envisagez de réduire votre rémunération pour privilégier la distribution de dividendes ? Cette stratégie peut présenter un intérêt financier pour votre société et votre situation personnelle.
Mais attention : si vous détenez également un patrimoine immobilier locatif meublé, cette modification de vos revenus peut entraîner des conséquences fiscales inattendues.
En effet, la diminution de votre rémunération salariale ou de gérance peut modifier la qualification fiscale de votre activité immobilière. Vous pourriez ainsi passer automatiquement du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) à celui de loueur en meublé professionnel (LMP).
Ce changement n’est pas anodin. Il peut notamment modifier les conditions d’imputation des déficits, le régime des plus-values immobilières et les obligations sociales.
Les deux conditions cumulatives pour devenir loueur professionnel
Selon l’article 155, IV du Code général des impôts (CGI), le statut de loueur en meublé professionnel repose sur deux conditions cumulatives, appréciées au niveau de l’ensemble du foyer fiscal.
Pour être considéré comme LMP, il faut :
- Percevoir plus de 23 000 € de recettes annuelles provenant de la location meublée.
- Réaliser des recettes locatives supérieures aux autres revenus du foyer fiscal retenus par la législation : traitements et salaires, autres bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices agricoles (BA), bénéfices non commerciaux (BNC) et rémunérations des gérants et associés relevant de l’article 62 du CGI.
La comparaison s’effectue sur les revenus nets de ces différentes catégories, après déduction des charges ou abattements applicables.
Les deux conditions doivent être réunies simultanément. Si l’une d’elles n’est plus satisfaite, le foyer conserve la qualification de loueur non professionnel.
Le paradoxe d’une optimisation de rémunération
Prenons l’exemple d’un couple, Ana-Laure et Sébastien.
Ana-Laure dirige une société de conseil, tandis que Sébastien est cadre dans une grande entreprise. Le couple dispose également d’un patrimoine immobilier générant 85 000 € de recettes annuelles issues de locations meublées.
Jusqu’à présent, Ana-Laure percevait 40 000 € de rémunération annuelle de gérance. Sébastien percevait, de son côté, 70 000 € de salaire.
Pour optimiser sa rémunération, Ana-Laure décide de réduire sa rémunération à 20 000 € et de compléter ses revenus par une distribution de dividendes.
Les conséquences sur la qualification fiscale du patrimoine locatif sont immédiates :
Avant la modification de rémunération :
- Salaire de Sébastien : 70 000 €.
- Rémunération de gérance d’Ana-Laure : 40 000 €.
- Revenus d’activité nets retenus, après application d’un abattement de 10 % : 99 000 €.
- Recettes annuelles de location meublée : 85 000 €.
Le couple reste LMNP puisque ses revenus d’activité sont supérieurs à ses recettes locatives.
Après la modification de rémunération :
- Salaire de Sébastien : 70 000 €.
- Nouvelle rémunération de gérance d’Ana-Laure : 20 000 €.
- Revenus d’activité nets retenus, après application d’un abattement de 10 % : 81 000 €.
- Recettes annuelles de location meublée : 85 000 €.
Les recettes locatives deviennent supérieures aux autres revenus d’activité du foyer.
Les deux conditions légales étant désormais réunies, le couple bascule dans le statut LMP, sous réserve des règles applicables à la détermination des revenus nets.
Le niveau de vie du couple peut rester identique. Pourtant, la nature de ses revenus a changé et cette modification suffit à transformer la qualification fiscale de son patrimoine immobilier.
Précision : cet exemple suppose que les rémunérations concernées bénéficient effectivement de la déduction forfaitaire de 10 %. Les calculs doivent être adaptés aux charges ou frais réellement déduits dans chaque situation.
Pourquoi les dividendes ne sont-ils pas pris en compte ?
La raison tient à la nature fiscale des revenus.
L’article 155 du CGI énumère précisément les catégories de revenus prises en compte pour déterminer si les recettes de location meublée sont prépondérantes.
Il s’agit notamment :
- Des traitements et salaires.
- Des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux provenant de la location meublée.
- Des bénéfices agricoles.
- Des bénéfices non commerciaux.
- Des rémunérations des gérants et associés visés à l’article 62 du CGI.
Les dividendes relèvent, quant à eux, des revenus de capitaux mobiliers. Ils ne figurent pas dans cette liste.
Par conséquent, leur augmentation ne vient pas compenser la diminution des salaires ou des rémunérations de gérance dans le calcul du seuil de prépondérance.
C’est précisément ce mécanisme qui peut provoquer le passage du statut LMNP au statut LMP.
Il faut donc examiner conjointement la rémunération du dirigeant, les distributions de dividendes et les revenus immobiliers du foyer avant toute modification de stratégie.
Conclusion de la première partie
La réduction de la rémunération d’un dirigeant au profit des dividendes peut modifier automatiquement le statut fiscal de son activité de location meublée.
Le franchissement du seuil de prépondérance des recettes locatives peut entraîner le passage du statut LMNP au statut LMP, dès lors que les deux conditions prévues par l’article 155 du CGI sont réunies.
Cette évolution n’est pas nécessairement défavorable.
En matière d’investissement immobilier, l’optimisation fiscale ne se limite pas à réduire l’impôt aujourd’hui : elle doit également préserver la rentabilité, la protection sociale et les conditions de transmission ou de revente du patrimoine demain.
A la semaine prochaine pour la suite, partie 2. Bonne lecture !
Sources :
Article 155 du CGI – Conditions de qualification LMP et LMNP : Consulter le texte sur Légifrance.
BOFiP du 15 avril 2026 – Précisions sur les conditions de qualification professionnelle, les revenus nets et la situation du foyer fiscal : Consulter la doctrine fiscale.
Article 84 de la loi de finances pour 2025 – Réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values immobilières des particuliers : Consulter la loi.
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